【行业研究】活动房行业从“临建配角”到“工业制成品出海”（上）

活动房在中国并非新事物。从第一代彩钢活动板房，到打包箱式房屋、住人集装箱与标准箱式房，再到今天的模块化集成建筑（MiC/PPVC），这个曾被贴上“临时板房”标签的边缘领域，经历了清晰的代际跃迁。真正的变化发生在最近两年：房子的生产地从工地搬进了工厂，再以完整生活单元的形态整装出海。

从体量看，活动房早已是一个千亿级产业。按出厂口径测算，2025 年中国活动房产业总产值约 1,450 亿元（区间 1,233 亿—1,673 亿元），覆盖彩钢活动板房、打包箱、住人集装箱与模块化集成建筑四代产品；其中复合材料相关部品货值约 68.3 亿元，价值占比约 4.7%。更细分地，活动房行业复合材料消费量约 21.58 万吨、制品货值 47.5 亿元，折算玻纤当量 5.61 万吨，仅占全国玻纤及制品表观消费总量 658.5 万吨的 0.85%。这组数字有两层含义：其一，复合材料在活动房是“配角中的配角”，谈论“全面替代”缺乏量级支撑；其二，正因为基数小，结构性机会（如冷链、整体卫浴、拉挤框架）带来的相对弹性反而可观。

这一轮出海的底层动力并非偶然。三大力量正在共振：一是全球住房与产业用房短缺，发达国家建筑技工时薪折合人民币 200—400 元、人工占项目总造价四成，模块化把 90% 以上工序移入工厂；二是“双碳”目标刚性约束，模块化建筑较传统现浇显著降碳；三是城市更新需求爆发，国务院《城市更新“十五五”规划》把装配式装修与模块化建造推至前台。三重力量把活动房从“建筑业配角”推到“新质生产力旗手”的位置。

出口数据勾勒出最直观的上升曲线。中国预制建筑出口额从 2015 年的 14.72 亿美元增至 2025 年的约 43.39 亿美元，十年增长近两倍；进入 2026 年势头更猛，一季度出口同比增速达到 45%。区域口径相互印证：深圳口岸前 4 个月出口活动房屋 16.8 亿元、同比 +19.6%；肇庆 2026 年一季度出口模块化房屋箱体 2,929 个，总量已超过 2025 年全年。更值得注意的是出口结构的位移——按海关 HS 9406 分项，2025 年前 7 个月广东“其他材料制活动房屋”（税号 94069000，含防火板、家具、浴具配套的高端产品）出口 38.6 亿元、增长 74.1%、占比升至 80.1%，而钢结构模块单元（94062000）下降 20.3%。增长载体正从钢结构本体转向内装与部品，这恰恰是复合材料介入空间扩大的第一个可验证的宏观信号。

广东是全国活动的“风向标”。该省活动房屋出口额由 2020 年的 31.2 亿元扩大至 2024 年的 56.4 亿元；2025 年前 7 个月已达 48.2 亿元、同比增长 42.1%，7 月单月更创 38 个月新高、同比大增 155.5%。广东已形成“研发应用在广深、生产制造在珠佛惠江”的产业集群：广州提出到 2030 年以模块化建筑为代表的智能建造产业总产值突破 5,000 亿元，深圳明确到 2028 年末实施模块化建筑项目面积累计不少于 300 万平方米。

实例比数据更有说服力。中建科工承建的巴布亚新几内亚 MRDC 模块化酒店，84 个模块从中国工厂发出、漂洋过海一个多月后落地拼装成一座功能齐全的酒店；传统施工完整交付需 14—18 个月，模块化方案把国内生产、远洋海运、现场拼装一并计算，整体压缩到约 7 个月，常驻现场人员由 80—120 人降至约 45 人。中建海龙拿下迪拜市政厅首张中国模块化建筑原则性预审批；中集为伦敦学生公寓项目交付 1,500 套、通过英国结构工程师学会审核；沙特利雅得 Earth 四星酒店采用 104 个中国模块，其后更有公开披露的 6,796 套别墅大单；中集已交付超过 1,000 MW 的模块化数据中心，去向马来西亚、中东、意大利。这些项目共同说明一件事：中国活动房正在完成从“劳务输出”到“工业品输出”的质变。

表 1　近期中国模块化建筑出海代表项目

来源：企业公告与公开报道，协会整理

二、价值重心在“管资产”而非“造房子”

然而，出口的火热容易掩盖一个更根本的结构事实：活动房产业的价值重心，早已从“造房子”转向“管资产”，而中国企业的产能与利润几乎全部沉淀在价值链最薄的制造环节。

看一组对照。北美最大的模块空间企业 WillScot Holdings 2025 年总营收 22.81 亿美元，毛利率 51.0%，调整后 EBITDA 9.71 亿美元、EBITDA 率 42.6%（Q4 更高达 44.2%），ROIC 15.8%；其收入结构中模块空间租赁占 43.73%、增值产品与第三方租赁（VAPS）占 17.43%、运输与安装占 17.05%，而新机销售仅占 3.42%——卖房子的收入不到二十分之一，其余全部来自资产的持有、周转与服务。反观中国：鸿路钢构 2025 年营收 220.68 亿元、毛利率仅 9.85%；精工钢构营收 208.38 亿元、毛利率 10.81%。制造类企业毛利率天花板不足 11%，只有海外服务类业务（志特新材境外毛利率 34.26%、杭萧钢构海外 26.13%）才能达到 27%—34%。

这张表对复合材料是“致命”的。我们用净现值模型测算，复合材料方案被采纳的临界持有年限为：折现口径 11.0 年、名义口径 7.1 年。WillScot 的模块化单元在册 10—20 年、折旧完毕后仍在出租，材料决策视野是全生命周期；中国买断模式下客户平均持有仅 3—5 年，低于临界值，理性拒绝为材料升级付费。测算显示，在租赁模式下复合材料方案每台可多创造约 3,068 元净现值、增量投资 IRR 约 14.9%——但这一“耐久”优点，在中国当前的商业模式下是一个无法变现的优点，而不是一个尚未被认识的优点。换言之，把复合材料的推广对象设定为模块制造企业，是一个方向性错误。

海外也并非一片坦途。Katerra、Ilke Homes、Modulous、Veev 等曾被资本看好的模块化企业相继失败或大幅收缩，共同死因是单位经济未验证就放大规模、以及预制化节省的现场成本被设计协同与供应链复杂度吞噬。这对中国企业的启示很直接：在冲规模之前，必须先跑通单模块正现金流——这也是我们建议租赁运营商“未验证单模块正现金流不得扩张”的原因。规模是结果，不是起点。

租赁模式还带来一个对复合材料友好的入口：增值产品与解决方案（VAPS）。WillScot 的 VAPS 已占营收 17.43%，目标 20%—25%；而这正是整体卫浴、组合式水箱、FRP 格栅等复合材料部品最佳的落地形态——它们不被计入“房子本体”的低价竞争，而是作为增值服务按系统计价。我们因此建议，复合材料部品企业与租赁运营商共同开发高周转部品，探索按周转次数定价，而非一次性卖断。这既能把复合材料的耐久性转化为可计量的生命周期收益，也绕开了通用围护板的价格战泥潭。

三、复合材料的机会

复合材料在中国活动房的渗透，被防火法规的硬约束锁定，内销与出口之间已形成制度性错配，且该错配将扩大而非收敛。

与之相对，欧美澳在中低层非人员密集建筑上接受 Euroclass B/C 或 ASTM E84 Class A，并以 BS 8414、NFPA 285、AS 5113 等大尺寸组件试验管控真实火灾风险，而非以材料等级硬门槛替代组件验证。由此形成约 2.1—2.6 倍的“出口可用 / 内销可用”错配系数。这一错配不会缩小，反而会因 GB 46520—2025 的严格执行而扩大。战略含义是明确的：FRP 夹芯板品类应被定位为出口导向产品，境内增量只能来自非建筑舱体（储能舱、变电舱、设备舱）、内部装修板材与功能部品。

复合材料在活动房在十类“金属缺陷型”场景中，已有成熟且高毛利的落地样本：SMC 整体卫浴在酒店与公寓中模数化程度高、防水耐久，中国渗透率已达 50%—60%；FRP 化粪池在市政与景区渗透率 75%—85%；FRP 格栅走道在防腐平台、船舶与海上养殖场景不可替代；半透光 FRP 采光板在工业厂房与农业设施中性价比突出；拉挤承重框架则凭 ICC—ES 评估报告在出口模块中打开北美市场。这些品类的共同点是：合规通道畅通（有强制或事实标准）、经济性成立，且不与彩钢体系在通用围护板上正面比价。行业真正要做的，是把资源从“打不过彩钢”的通用板，转移到这些“彩钢打不过”的细分。

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